IFI 2026 : seuil de 1,3 M€, barème et leviers pour l'alléger à Bordeaux

À Bordeaux, où les prix de l'immobilier ont fortement progressé, de plus en plus de foyers franchissent le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière sans toujours l'avoir anticipé. L'IFI frappe le patrimoine immobilier net dès 1,3 million d'euros, avec un barème progressif qui peut peser lourd sur la trésorerie. La bonne nouvelle : plusieurs leviers parfaitement légaux permettent d'en réduire le montant. Chez Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux, nous accompagnons les détenteurs de patrimoine immobilier de valeur dans l'optimisation de cet impôt. Voici l'essentiel à connaître sur l'IFI 2026 et les stratégies pour l'alléger.

Qu'est-ce que l'IFI en 2026 ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il a remplacé l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018 et ne porte désormais que sur les actifs immobiliers : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, de SCPI ou d'OPCI à hauteur de leur fraction immobilière. Les placements financiers (comptes-titres, assurance-vie en unités de compte non immobilières, liquidités) en sont exclus.

Le seuil de 1,3 M€ s'apprécie sur la valeur nette : on retranche de l'actif immobilier brut les dettes qui s'y rapportent. La déclaration d'IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus. Pour éviter les faux pas fréquents lors de cet exercice, consultez notre article sur les erreurs fréquentes de déclaration IFI à Bordeaux.

Le seuil de 1,3 M€ et la taxation dès 800 000 €

C'est l'un des pièges les plus mal compris de l'IFI. Si le patrimoine net taxable ne dépasse pas 1,3 million d'euros, aucun IFI n'est dû. Mais dès que ce seuil est franchi, l'impôt se calcule rétroactivement dès 800 000 €, selon le barème progressif. La première tranche imposable ne commence donc pas à 1,3 M€, mais bien à 800 000 € une fois le seuil atteint.

Pour atténuer cet effet de seuil brutal, une décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle est égale à 17 500 € diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable, ce qui réduit sensiblement l'impôt juste au-dessus du seuil.

Le barème de l'IFI 2026

Le barème de l'IFI est progressif et comporte six tranches, de 0,5 % à 1,5 %. Il est resté inchangé pour 2026.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier. Un logement estimé à 1 000 000 € n'est ainsi retenu que pour 700 000 € dans l'assiette de l'IFI. Cet abattement est particulièrement précieux à Bordeaux, où la valeur des biens de standing dans le Triangle d'Or ou aux Chartrons peut à elle seule rapprocher un foyer du seuil d'imposition.

Attention toutefois : l'abattement ne s'applique qu'à la résidence principale détenue en direct. Un bien détenu via une SCI, même occupé à titre de résidence principale, n'y ouvre en principe pas droit dans les mêmes conditions. C'est un point de vigilance à examiner avec votre conseiller.

Les dettes déductibles et le plafonnement à 75 % des revenus

Pour déterminer l'assiette nette, les dettes afférentes aux actifs immobiliers taxables sont déductibles : capital restant dû des emprunts ayant servi à acquérir ou améliorer un bien, certaines impositions comme la taxe foncière. Un investisseur qui finance ses acquisitions à crédit réduit donc mécaniquement son assiette IFI tant que le capital reste élevé.

Autre garde-fou essentiel : le plafonnement. La somme de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, l'excédent vient réduire l'IFI. Ce mécanisme protège les contribuables disposant d'un patrimoine immobilier important mais de revenus modestes, situation fréquente chez certains retraités propriétaires à Bordeaux.

Quels leviers pour alléger son IFI ?

Réduire son IFI passe avant tout par une action sur l'assiette taxable. Plusieurs stratégies, à manier avec discernement et toujours pour un motif patrimonial réel, peuvent être combinées :

• Le démembrement et la nue-propriété : le nu-propriétaire d'un bien n'est pas redevable de l'IFI ; c'est l'usufruitier qui l'est, sur la valeur en pleine propriété. Acquérir en nue-propriété à Bordeaux permet donc de se constituer un patrimoine sans alourdir son IFI pendant la durée du démembrement.
• La donation temporaire d'usufruit : en transférant temporairement l'usufruit d'un bien locatif à un tiers (un enfant majeur, par exemple), le bien sort de votre assiette pour la durée de l'opération. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la donation temporaire d'usufruit et l'IFI.
• Les bois, forêts et groupements forestiers : ils bénéficient d'une exonération d'IFI à hauteur de 75 % de leur valeur, sous engagement de gestion durable.
• Les SCPI en démembrement : souscrire la seule nue-propriété de parts de SCPI permet de ne pas intégrer ces parts à l'assiette IFI pendant la période de démembrement, comme expliqué dans notre dossier sur les SCPI en démembrement temporaire.
• Le recours mesuré à la dette : financer un investissement immobilier à crédit maintient une dette déductible qui réduit l'assiette.

Exemple chiffré : un couple bordelais à 2 millions d'euros

Prenons un exemple volontairement arrondi, à titre d'illustration. Un couple détient à Bordeaux un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 € (résidence principale dans le Triangle d'Or après abattement de 30 %, complétée de deux biens locatifs). Son IFI se calcule ainsi :

• tranche de 800 000 € à 1 300 000 € : 500 000 € à 0,5 %, soit 2 500 € ;
• tranche de 1 300 000 € à 2 000 000 € : 700 000 € à 0,7 %, soit 4 900 €.

L'IFI atteint 7 400 €. En réalisant une donation temporaire d'usufruit sur un bien locatif valorisé 300 000 €, au profit d'un enfant majeur pour financer ses études, l'assiette taxable descend à 1 700 000 €. Le nouvel IFI ressort à 5 300 € (2 500 € + 2 800 €), soit une économie de 2 100 € par an, tout en transmettant temporairement des revenus à son enfant. L'opération doit bien sûr répondre à un objectif patrimonial réel.

IFI et immobilier de valeur à Bordeaux

Bordeaux concentre un immobilier résidentiel de grande valeur : hôtels particuliers du Triangle d'Or, échoppes rénovées des Chartrons, appartements de standing face à la Garonne. Cette valorisation, conjuguée à la détention de biens locatifs, fait franchir le seuil des 1,3 M€ à de nombreux foyers qui ne se perçoivent pas comme assujettis. Une revue annuelle du patrimoine immobilier, de son mode de détention et de son financement est donc indispensable. Notre accompagnement en stratégie fiscale et notre expertise en investissement immobilier permettent d'articuler ces leviers dans le respect des règles.

Notre conseil

L'IFI n'est pas une fatalité : entre l'abattement sur la résidence principale, la déduction des dettes, le démembrement et les actifs partiellement exonérés, l'assiette taxable peut souvent être sensiblement réduite. Encore faut-il agir avant le 1er janvier, date à laquelle la situation est figée, et pour des motifs patrimoniaux authentiques. Les conseillers de Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux, réalisent le diagnostic de votre assujettissement et construisent une stratégie d'allègement sur mesure. Contactez-nous pour un bilan IFI personnalisé.

Questions fréquentes

À partir de quel montant est-on redevable de l'IFI en 2026 ? Dès que le patrimoine immobilier net taxable atteint 1,3 million d'euros au 1er janvier. En deçà, aucun IFI n'est dû.

Pourquoi l'impôt se calcule-t-il dès 800 000 € ? Une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, le barème s'applique à partir de 800 000 €. La tranche entre 800 000 € et 1 300 000 € est taxée à 0,5 %.

L'assurance-vie est-elle soumise à l'IFI ? Seule la fraction investie en actifs immobiliers (par exemple des SCPI ou OPCI logées dans le contrat) entre dans l'assiette. La part en fonds en euros ou en unités de compte non immobilières en est exclue.

La résidence principale est-elle totalement exonérée ? Non, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, sous réserve d'une détention en direct.