Location meublée de tourisme à Bordeaux : fiscalité 2026

Avec plusieurs millions de visiteurs chaque année, Bordeaux figure parmi les villes françaises où la location meublée de tourisme attire le plus d'investisseurs. Mais depuis la loi dite « Le Meur » du 19 novembre 2024, les règles fiscales et municipales ont changé en profondeur : abattements réduits, plafonds abaissés, encadrement local renforcé. Chez Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux, nous aidons propriétaires et investisseurs à transformer ces nouvelles contraintes en stratégie lisible. Voici, point par point, ce qui s'applique en 2026 à la location meublée de tourisme et comment continuer à en tirer un rendement net optimisé.

Location meublée de tourisme : de quoi parle-t-on ?

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile : location à la nuitée, à la semaine ou au mois, typiquement via les plateformes de courte durée. Il se distingue de la location meublée classique (bail de longue durée, le locataire y installe sa résidence principale) et de la location nue, non meublée. Cette distinction n'est pas cosmétique : elle commande le régime fiscal applicable.

Les loyers d'une location meublée, quelle qu'elle soit, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Selon le montant des recettes et votre situation, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Pour bien poser ce cadre, nous détaillons les seuils dans notre article dédié : LMNP ou LMP : quel statut de loueur en meublé choisir en 2026. Second point de vigilance, le meublé de tourisme peut être classé (de une à cinq étoiles, après évaluation par un organisme accrédité) ou non classé : ce classement a désormais un impact fiscal majeur.

Ce que la loi Le Meur a changé au 1ᵉʳ janvier 2025

La loi Le Meur a resserré le régime micro-BIC, celui qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes en contrepartie de sa simplicité. Pour les meublés de tourisme, l'abattement et le plafond de recettes ont été nettement abaissés. Ces nouvelles valeurs concernent les revenus perçus à compter de 2025, donc déclarés au printemps 2026. Le tableau ci-dessous résume les changements, en les comparant aux locations non touristiques restées, elles, inchangées.

La lecture est claire : un meublé de tourisme non classé passe d'un abattement de 50 % à seulement 30 %, avec un plafond de recettes qui s'effondre de 77 700 € à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, le micro-BIC n'est plus accessible et le passage au réel devient obligatoire. Le classement, lui, permet de conserver un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes : il devient un véritable arbitrage fiscal.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en 2026 ?

Le micro-BIC séduit par sa simplicité : aucune comptabilité détaillée, un abattement forfaitaire, une déclaration allégée. Mais avec un abattement ramené à 30 % pour un meublé non classé, la base imposable devient large : sur 12 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 8 400 €, auxquels s'ajoutent l'impôt sur le revenu au barème progressif et les prélèvements sociaux (18,6 %).

Le régime réel change la donne. Il permet de déduire l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et surtout d'amortir le bien et le mobilier, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de leur valeur. Résultat fréquent : un résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années. La contrepartie est une comptabilité rigoureuse, qui justifie souvent l'accompagnement d'un expert-comptable. À mesure que les abattements du micro se réduisent, le réel s'impose comme l'option par défaut pour la plupart des investisseurs. Le choix entre détention directe et détention via une société civile immobilière mérite, lui aussi, d'être arbitré au cas par cas.

Classer son meublé de tourisme : un levier fiscal à Bordeaux

Faire classer son meublé de tourisme est aujourd'hui l'un des rares moyens de préserver un cadre fiscal favorable au micro-BIC. Le classement, valable cinq ans, s'obtient après la visite d'un organisme accrédité qui évalue le logement selon une grille de critères (surface, équipements, confort, services). L'avantage est double : un abattement de 50 % au lieu de 30 %, et un plafond de recettes de 77 700 € au lieu de 15 000 €.

Au-delà de la fiscalité, le classement rassure la clientèle et permet, dans certaines communes, de bénéficier d'un régime de taxe de séjour différent. Pour un bien situé dans un quartier prisé comme le Triangle d'Or, les Chartrons ou Saint-Genès, où la demande touristique est forte, cette démarche se rentabilise vite. Reste que le classement ne dispense d'aucune obligation d'urbanisme : à Bordeaux, celles-ci se sont considérablement durcies.

Plus-value à la revente : la réintégration des amortissements

La loi de finances pour 2025 a introduit un changement lourd de conséquences pour les investisseurs au réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : ils viennent diminuer la valeur d'acquisition retenue, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Concrètement, l'avantage fiscal obtenu pendant la détention est en partie repris au moment de la cession.

Certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux) sont expressément exclues de cette réintégration. La plus-value immobilière reste par ailleurs soumise aux abattements pour durée de détention, avec une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ce nouveau paramètre doit être anticipé dès l'achat : nous l'avions décrypté dans notre article Réforme LMNP 2026 : amortissements et plus-value. La bonne nouvelle demeure que l'amortissement conserve tout son intérêt pour neutraliser l'impôt sur les loyers pendant la phase de détention.

Louer en meublé de tourisme à Bordeaux : les règles à connaître

La dimension locale est décisive. À Bordeaux, toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose d'obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie, à faire figurer sur chaque annonce. L'absence de déclaration expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €. Deux situations doivent être distinguées :

• Résidence principale : la location de courte durée est possible dans la limite de 120 jours par an. La loi Le Meur autorise désormais les communes à abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours, une faculté que Bordeaux met en œuvre dans le cadre de son encadrement renforcé.
• Résidence secondaire ou bien dédié : la transformation en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage, souvent soumise à compensation : à Bordeaux, chaque mètre carré transformé en meublé touristique doit être compensé par un mètre carré de logement recréé dans le même secteur (règle du « 1 pour 1 »).

Ces règles ont été durcies par de nouvelles délibérations municipales et métropolitaines adoptées en 2025. S'ajoute une exigence de performance énergétique : les logements les plus énergivores sont progressivement écartés de la location touristique. Avant tout investissement, il est indispensable de vérifier le règlement en vigueur auprès de la Ville et d'intégrer la taxe de séjour de Bordeaux Métropole. Notre équipe vous oriente vers les bons interlocuteurs dans le cadre d'un accompagnement en investissement immobilier adapté à votre projet.

Exemple chiffré : micro-BIC contre régime réel

Prenons, à titre d'illustration, un studio loué en meublé de tourisme non classé qui génère 12 000 € de loyers annuels. Le tableau ci-dessous compare la base imposable selon le régime retenu, avec des charges et un amortissement estimés à environ 9 000 € par an au réel.

L'écart est significatif : le régime réel divise souvent par trois ou quatre la base imposable, au prix d'un formalisme comptable. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif ; le résultat réel dépend du financement, du niveau de charges et de la valeur amortissable du bien. C'est précisément là qu'un audit personnalisé prend tout son sens.

Quelle stratégie patrimoniale à Bordeaux en 2026 ?

La réforme ne condamne pas la location meublée de tourisme : elle récompense ceux qui structurent correctement leur projet. Trois voies principales se dégagent. D'abord, faire classer son bien et opter, au besoin, pour le régime réel afin de préserver la rentabilité nette. Ensuite, réorienter le bien vers la location meublée de longue durée ou la location nue lorsque les contraintes de changement d'usage sont trop lourdes dans le quartier concerné. Enfin, diversifier au-delà de la pierre en direct.

Pour cette diversification, plusieurs solutions offrent une exposition immobilière sans les contraintes de gestion locative : les SCPI, pour investir dans l'immobilier sans gestion directe, ou encore la rénovation de l'ancien via le déficit foncier à Bordeaux. Les investisseurs qui cherchent une vue d'ensemble consulteront notre guide complet de l'investissement immobilier à Bordeaux, tandis que ceux qui souhaitent réduire leur imposition globale gagneront à explorer les dispositifs de défiscalisation adaptés à leur profil. Selon votre horizon, un panachage entre pierre et placements financiers reste souvent la meilleure protection contre les aléas réglementaires.

Notre conseil

La location meublée de tourisme demeure un placement attractif à Bordeaux, mais elle ne s'improvise plus : entre la baisse des abattements, la réintégration des amortissements et l'encadrement municipal, chaque paramètre pèse sur le rendement net. Avant d'acheter, de classer ou d'arbitrer un bien existant, faites réaliser une simulation complète intégrant fiscalité, financement et règles locales. Les conseillers de Garonne Patrimoine, votre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, construisent avec vous la stratégie la plus adaptée à votre situation, en toute indépendance. Pour aller plus loin sur l'optimisation de vos revenus locatifs, découvrez notre accompagnement en stratégie fiscale.

Questions fréquentes

Le micro-BIC est-il encore intéressant pour un meublé de tourisme ? Pour un bien non classé, l'abattement de 30 % rend souvent le régime réel plus avantageux dès que les charges et l'amortissement sont significatifs. Le micro conserve un intérêt pour de petites recettes ou un bien peu chargé.

Faut-il absolument faire classer son meublé ? Le classement n'est pas obligatoire, mais il permet de conserver un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €. C'est un arbitrage à chiffrer selon le montant des loyers et le coût de la démarche.

Puis-je louer ma résidence principale en courte durée à Bordeaux ? Oui, dans la limite de 120 jours par an, une durée que la loi Le Meur permet aux communes d'abaisser jusqu'à 90 jours. Un numéro d'enregistrement reste obligatoire.