Plus-value immobilière à Bordeaux : quelle fiscalité en 2026 ?

En bref : En 2026, la plus-value réalisée à la revente d'un bien immobilier autre que la résidence principale est imposée au taux global de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition, jusqu'à l'exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La résidence principale reste, elle, exonérée à 100 %, sans condition de durée. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.

Revendre un appartement du Triangle d'Or, une maison familiale à Caudéran ou une résidence secondaire au Bassin d'Arcachon peut dégager une plus-value substantielle — et une facture fiscale souvent sous-estimée. Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux détaille le calcul, les abattements et les leviers d'optimisation légaux, à jour d'août 2026.

À retenir :

• Taux global 2026 : 36,2 % sur la plus-value nette (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention ; exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
• La résidence principale est totalement exonérée, sans aucune condition de durée.
• Une surtaxe de 2 % à 6 % frappe les plus-values nettes supérieures à 50 000 € par vendeur.
• Les plus-values immobilières restent taxées aux prélèvements sociaux à 17,2 % en 2026, alors que le capital financier passe à 18,6 %.
• Frais d'acquisition, travaux et frais de vente réduisent légalement la plus-value imposable.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lorsqu'un bien est revendu plus cher que son prix d'achat. Elle se calcule par différence entre le prix de cession, net des frais supportés par le vendeur, et le prix d'acquisition, majoré de certains frais et travaux. Seuls les biens autres que la résidence principale sont concernés : résidences secondaires, logements locatifs, terrains, locaux, ou encore parts de SCI soumises à l'impôt sur le revenu.

Prenons un exemple à titre d'illustration : un cadre bordelais revend en 2026 un studio locatif acheté 150 000 € et cédé 230 000 €. La plus-value brute ressort à 80 000 €, avant prise en compte des frais, des majorations et des abattements pour durée de détention décrits ci-dessous. C'est sur la plus-value nette, et non sur ces 80 000 €, que l'impôt est calculé.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

L'assiette taxable est presque toujours inférieure à la simple différence entre prix d'achat et prix de vente. L'administration fiscale autorise en effet plusieurs majorations du prix d'acquisition et déductions du prix de vente. Le prix d'acquisition peut être augmenté des frais d'achat (forfait de 7,5 % ou frais réels) et des travaux (forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou montant réel sur factures d'entreprises).

Ces majorations sont loin d'être anecdotiques : sur un bien détenu depuis longtemps, le cumul du forfait travaux de 15 % et du forfait frais de 7,5 % augmente le prix d'acquisition retenu de plus de 22 %, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable, avant même l'application des abattements pour durée de détention.

Quels abattements pour durée de détention en 2026 ?

Plus un bien est conservé longtemps, moins la plus-value est taxée. Le mécanisme d'abattement diffère entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ce qui aboutit à deux seuils d'exonération distincts : 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Aucun abattement ne s'applique pendant les cinq premières années de détention.

Concrètement, un bien vendu entre la 22e et la 30e année de détention est exonéré d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux. Ce n'est qu'après 30 ans révolus que la plus-value échappe totalement à l'impôt comme aux prélèvements sociaux.

Quel taux d'imposition et quelle surtaxe en 2026 ?

La plus-value nette imposable, une fois les abattements appliqués, supporte un taux global de 36,2 % : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Ces 17,2 % se décomposent en 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Un point de vigilance propre à 2026 : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (via une CSG portée à 10,6 %) vise le capital financier — intérêts, dividendes, plus-values de valeurs mobilières, avec une « flat tax » désormais à 31,4 % — ainsi que les revenus de location meublée. Les plus-values immobilières et les revenus fonciers de location nue restent, eux, aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Un même bien génère donc des prélèvements différents selon qu'il est loué nu (17,2 %) ou meublé (18,6 %).

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable par vendeur, une surtaxe progressive s'ajoute : elle démarre à 2 % entre 50 001 € et 60 000 €, puis grimpe par paliers (3 %, 4 %, 5 %) pour atteindre 6 % au-delà de 260 000 €. Un mécanisme de lissage adoucit l'entrée dans chaque tranche. Cette surtaxe ne concerne pas les terrains à bâtir. Sur une plus-value nette de 120 000 €, elle représente ainsi plusieurs milliers d'euros à anticiper.

Quelles exonérations de plus-value immobilière ?

Plusieurs situations permettent d'échapper, totalement ou partiellement, à l'imposition. La plus connue est l'exonération de la résidence principale : la vente du logement effectivement occupé au jour de la cession est exonérée à 100 %, sans condition de durée de détention.

D'autres cas d'exonération existent : la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il remploie le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois. Sont également exonérées les ventes dont le prix n'excède pas 15 000 €, ainsi que certaines cessions réalisées par des retraités ou des personnes invalides de condition modeste, sous conditions de ressources. Enfin, la détention de 22 ans (impôt sur le revenu) ou de 30 ans (prélèvements sociaux) emporte exonération.

Comment réduire la plus-value immobilière à Bordeaux ?

Plusieurs leviers légaux permettent d'alléger la note. Le premier réflexe est de conserver et de justifier l'ensemble des factures de travaux : au réel, elles augmentent le prix d'acquisition sans plafond, souvent au-delà du forfait de 15 %. Le calendrier de vente compte également : franchir un palier d'abattement (par exemple passer la 6e ou la 22e année de détention) peut faire baisser sensiblement l'imposition.

Pour un bien destiné à être transmis, la donation avant cession permet de purger la plus-value latente en transmettant la nue-propriété ou la pleine propriété à ses enfants avant la vente, dans le respect des règles anti-abus. La détention via une SCI, le démembrement de propriété ou l'arbitrage entre location nue et meublée sont autant de stratégies à étudier au cas par cas. Chaque situation étant différente, un audit patrimonial préalable reste indispensable pour choisir le bon montage.

Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant à Bordeaux ?

La fiscalité de la plus-value immobilière se joue souvent avant la signature chez le notaire : une fois l'acte signé, les marges d'optimisation disparaissent. Un conseil en amont permet d'arbitrer entre vente, donation, apport en société ou conservation. L'accompagnement immobilier de Garonne Patrimoine et notre expertise en optimisation fiscale visent précisément cette anticipation.

Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, présent à Bordeaux et à Toulouse, avec six collaborateurs au service de près de 150 familles. Le cabinet, fondé par deux associés diplômés de l'AUREP et distingué au classement Décideurs — Leaders League 2025, cumule plus de 170 avis 5 étoiles sur Google. Son indépendance vis-à-vis des banques et des assureurs, la possibilité d'un conseil facturé en honoraires plutôt qu'en rétrocessions (conformément à la directive MIF II), l'absence de produit maison et un premier rendez-vous gratuit garantissent un conseil aligné sur votre seul intérêt.

La résidence principale est-elle taxée à la revente ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention, dès lors que le logement est effectivement occupé à titre de résidence principale au jour de la cession.

Combien de temps faut-il conserver un bien pour ne rien payer ?

Il faut 22 ans de détention pour être exonéré d'impôt sur le revenu et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux. Ce n'est donc qu'après 30 ans de détention que la plus-value est totalement exonérée.

Les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière passent-ils à 18,6 % en 2026 ?

Non. En 2026, les plus-values immobilières restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La hausse à 18,6 % concerne le capital financier (intérêts, dividendes, plus-values mobilières) et les revenus de location meublée, pas la plus-value immobilière ni les revenus de location nue.

Peut-on déduire les travaux du montant imposable ?

Oui. Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement réalisés par des entreprises augmentent le prix d'acquisition, soit au montant réel sur factures, soit via un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent toutefois pas être comptés deux fois.

Comment est calculée la surtaxe sur les grosses plus-values ?

La surtaxe s'applique à la plus-value nette imposable supérieure à 50 000 € par vendeur, à un taux progressif de 2 % à 6 %. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir et fait l'objet d'un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche.

La vente d'une résidence secondaire peut-elle être exonérée ?

Oui, dans certains cas. La première cession d'une résidence secondaire ou d'un logement locatif peut être exonérée si le vendeur n'était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et remploie le prix dans l'acquisition de sa résidence principale sous vingt-quatre mois. À défaut, l'exonération dépend de la durée de détention.

Qui calcule et paie la plus-value immobilière ?

C'est le notaire qui liquide la plus-value, la déclare et prélève l'impôt sur le prix de vente lors de la signature de l'acte. Le vendeur n'a donc pas d'avance à faire, mais a tout intérêt à préparer en amont ses justificatifs de frais et de travaux.

Notre conseil

Avant de mettre un bien en vente à Bordeaux, faites chiffrer précisément votre plus-value et comparez les scénarios : vente immédiate, attente d'un palier d'abattement ou donation avant cession. Un premier rendez-vous, gratuit et sans engagement, permet de sécuriser votre projet et d'éviter une imposition évitable. Prenez rendez-vous avec Garonne Patrimoine, votre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux.

Pour aller plus loin, consultez aussi notre guide complet de l'investissement immobilier à Bordeaux, notre analyse de la réforme LMNP 2026 et de la plus-value du loueur meublé, nos explications sur le déficit foncier, l'intérêt de la nue-propriété immobilière, le choix du régime SCI à l'IS ou à l'IR, la donation avant cession pour purger la plus-value et la fiscalité de la location meublée de tourisme.

Informations à jour d'août 2026, de nature générale et non personnalisée, ne constituant ni un conseil en investissement ni une recommandation fiscale individualisée. La fiscalité dépend de votre situation et est susceptible d'évoluer ; tout investissement comporte un risque de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil indépendant.