Combien coûtent les frais de notaire à Bordeaux en 2026 ?

En bref : À Bordeaux en 2026, les frais de notaire représentent environ 7,5 à 8 % du prix pour un logement ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf. Plus de 80 % de cette somme correspond aux droits de mutation reversés au département de la Gironde et à la commune : ils atteignent désormais 6,32 % du prix dans l'ancien, après le relèvement de la part départementale de 4,50 % à 5,00 %. La rémunération réelle du notaire (les « émoluments ») ne pèse, elle, qu'environ 1 % du prix. Primo-accédants et acheteurs dans le neuf paient nettement moins.

Comprendre ces frais permet d'ajuster son budget d'achat et d'éviter les mauvaises surprises au moment de la signature. Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux vous aide à intégrer ce coût dans une stratégie immobilière et patrimoniale globale, du financement à la revente.

À retenir (à jour septembre 2026) :

• Dans l'ancien en Gironde, comptez environ 7,5 à 8 % du prix ; sur un bien à 300 000 €, cela représente près de 23 000 à 24 000 €.
• Le taux global des droits de mutation (DMTO) dans l'ancien atteint 6,32 % en Gironde en 2026, après le passage de la part départementale de 4,50 % à 5,00 %.
• Dans le neuf, les frais tombent à 2 à 3 % grâce à une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %.
• Les primo-accédants de leur résidence principale échappent à la hausse de 0,5 point : leur part départementale reste à 4,50 %, soit environ 5,81 % de droits au total.
• Les émoluments du notaire suivent un barème national dégressif ; une remise jusqu'à 20 % est possible sur la fraction du prix au-delà de 100 000 €.
• Déduire le mobilier ou négocier la remise permet de réduire, légalement, la facture finale.

Que recouvrent exactement les « frais de notaire » ?

Les « frais de notaire » désignent l'ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier, mais la rémunération réelle de l'officier public n'en constitue qu'une petite partie. Plus de 80 % de ces frais sont en réalité des impôts et taxes que le notaire collecte pour le compte de l'État, du département de la Gironde et de la commune.

On distingue trois composantes. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés droits d'enregistrement, forment la part la plus lourde. Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire, encadrée par un tarif réglementé identique dans toute la France. Enfin, les débours et frais annexes couvrent les documents, la publication de la vente et les diligences (état civil, cadastre, géomètre…). Une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix s'y ajoute pour l'inscription au service de la publicité foncière.

Combien coûtent les frais de notaire dans l'ancien à Bordeaux en 2026 ?

Pour un logement ancien acheté à Bordeaux ou en Gironde en 2026, il faut prévoir environ 7,5 à 8 % du prix de vente. Cette proportion s'explique par le poids des droits de mutation, qui atteignent 6,32 % du prix depuis que le Conseil départemental de la Gironde a relevé sa part de 4,50 % à 5,00 % (mesure applicable jusqu'au 31 mars 2028).

Concrètement, sur un appartement de 300 000 € dans le Triangle d'Or ou une maison familiale à Caudéran, les frais avoisinent 23 000 à 24 000 €. Le tableau ci-dessous en détaille la composition.

Ces montants sont donnés à titre illustratif : les débours varient selon le dossier, et le décompte exact figure toujours sur le relevé du notaire. Un point important : plus le prix est élevé, plus la part des émoluments diminue en pourcentage, car leur barème est dégressif. Les frais rapportés au prix baissent donc légèrement sur les biens haut de gamme.

Quels frais de notaire pour un logement neuf en 2026 ?

Dans le neuf, les frais de notaire sont bien plus légers : de l'ordre de 2 à 3 % du prix. La raison est fiscale. Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA à 20 % (déjà incluse dans le prix affiché), si bien que les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %.

Sur ce même bien à 300 000 € acheté neuf — par exemple un programme à Bordeaux Euratlantique ou à Mérignac — les frais tomberaient autour de 6 000 à 7 000 €, contre plus de 23 000 € dans l'ancien. Les émoluments du notaire, eux, restent identiques : seule la fiscalité change. Ce différentiel mérite d'être intégré à la comparaison entre un achat ancien à rénover et un logement neuf.

Comment se calcule la rémunération (émoluments) du notaire ?

Les émoluments du notaire sont fixés par un barème national réglementé, appliqué de la même façon partout, y compris à Bordeaux. Ils sont proportionnels et dégressifs : plus le prix augmente, plus le taux appliqué à la tranche supérieure baisse. Ce barème, prévu à l'article A444-91 du code de commerce, a été reconduit jusqu'au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026.

À ces émoluments s'ajoute la TVA à 20 %. Sur un achat de 300 000 €, la rémunération du notaire ressort ainsi autour de 2 800 € HT, soit environ 3 350 € TTC — moins de 1,2 % du prix. C'est dire à quel point l'expression « frais de notaire » est trompeuse : le notaire n'encaisse qu'une fraction de la somme réglée par l'acquéreur.

Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire à Bordeaux ?

Oui. La loi de finances pour 2025 a expressément exclu les primo-accédants de leur résidence principale de la hausse de 0,5 point du taux départemental. Pour eux, la part départementale reste à 4,50 %, ce qui ramène le total des droits de mutation à environ 5,81 %, au lieu de 6,32 %.

Est considéré comme primo-accédant l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte. Par ailleurs, l'article 1594 F septies du code général des impôts autorise chaque conseil départemental à voter un taux réduit, voire une exonération totale de la part départementale, en faveur des primo-accédants qui s'engagent à occuper le logement pendant au moins cinq ans. Il est donc utile de vérifier la délibération en vigueur en Gironde au moment précis de votre projet.

Comment réduire ses frais de notaire à Bordeaux ?

Plusieurs leviers légaux permettent d'alléger la note. Le plus courant consiste à déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, meubles, électroménager) du prix servant de base aux droits, à condition de disposer de justificatifs sérieux. Depuis 2021, le notaire peut aussi accorder une remise pouvant atteindre 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur la fraction du prix supérieure ou égale à 100 000 € ; cette remise doit bénéficier à tous les clients de l'office dans la même situation.

D'autres arbitrages relèvent de la stratégie d'achat : privilégier le neuf pour des frais réduits, éviter de gonfler inutilement le prix de vente ou distinguer clairement le foncier des travaux dans certains montages. Un accompagnement immobilier à Bordeaux permet d'anticiper ces frais dès la définition du budget et du plan de financement, plutôt que de les découvrir à la signature.

Frais de notaire et stratégie patrimoniale : quels arbitrages ?

Les frais de notaire ne se pensent pas isolément : ils s'intègrent au coût total d'acquisition, au même titre que le taux du crédit immobilier à Bordeaux en 2026 et qu'une stratégie fiscale d'ensemble. Ils entrent, par exemple, dans le calcul du point mort d'un investissement locatif ou de l'intérêt d'une revente, dont dépend la plus-value immobilière.

Selon votre projet, plusieurs structures modifient l'équation : l'achat via une SCI à l'IS ou à l'IR, l'acquisition en nue-propriété pour investir moins cher, ou la rénovation de l'ancien générant un déficit foncier. Pour un premier achat dans le neuf, notre analyse des alternatives à la loi Pinel complète la réflexion, et notre guide de l'investissement immobilier à Bordeaux replace ces frais dans une vision d'ensemble.

FAQ — frais de notaire à Bordeaux en 2026

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

La part fiscale (droits de mutation) n'est pas négociable : elle est fixée par la loi et le département. Seuls les émoluments peuvent faire l'objet d'une remise, jusqu'à 20 %, sur la fraction du prix supérieure ou égale à 100 000 €.

Peut-on emprunter les frais de notaire ?

Oui, une banque peut financer les frais de notaire, mais cela suppose un prêt dit « à 110 % » (prix + frais). Les établissements l'accordent surtout à des profils solides ; un apport couvrant au moins les frais reste souvent demandé.

Quels frais de notaire pour un terrain à bâtir en Gironde ?

Un terrain à bâtir vendu par un particulier relève des droits de mutation classiques (environ 6,32 % en Gironde). Vendu par un professionnel assujetti à la TVA, il peut au contraire bénéficier de frais réduits, comme dans le neuf.

Qui encaisse réellement les frais de notaire ?

Plus de 80 % des sommes sont reversées au Trésor public, au département de la Gironde et à la commune. Le notaire ne conserve que ses émoluments réglementés, soit environ 1 % du prix, sur lesquels il supporte ses propres charges.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Ils sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix. Le notaire procède ensuite à une régularisation : si la provision demandée était trop élevée, le trop-perçu vous est restitué.

Les frais de notaire s'appliquent-ils aussi aux donations et successions ?

Oui, mais selon un autre barème : les droits de donation ou de succession dépendent du lien de parenté et des abattements. Pour transmettre, mieux vaut anticiper — voir nos articles sur la donation aux enfants et les droits de succession 2026.

Les frais de notaire ont-ils baissé en 2026 ?

Non, au contraire. La possibilité de relever la part départementale de 4,50 % à 5,00 % a plutôt alourdi la facture dans les départements qui l'ont votée, dont la Gironde. Le barème des émoluments, lui, est resté stable.

Un conseil indépendant pour votre projet immobilier à Bordeaux

Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, sans lien capitalistique avec une banque ou un assureur et sans produit maison à placer. Notre rémunération peut prendre la forme d'honoraires de conseil, en toute transparence, plutôt que de reposer uniquement sur des rétrocessions : c'est l'esprit de la directive européenne MIF II. Cette indépendance nous permet de vous orienter vers la solution la plus adaptée — y compris lorsque le meilleur conseil consiste à réduire des frais ou à différer un achat. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.

Notre conseil

Avant de signer, faites chiffrer précisément vos frais de notaire et intégrez-les à votre plan de financement : sur un achat bordelais, quelques milliers d'euros se jouent souvent sur le mobilier déductible, le statut de primo-accédant ou le choix du neuf. Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux vous accompagne pour optimiser ce coût et l'inscrire dans une stratégie immobilière et fiscale cohérente. Profitez d'un premier rendez-vous gratuit pour faire le point sur votre projet.

Informations à jour de septembre 2026, de portée générale et non personnalisée, ne constituant ni un conseil en investissement ni une consultation juridique ou fiscale individualisée. Tout investissement immobilier ou financier comporte des risques, y compris de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant ; les montants de frais cités sont des estimations susceptibles de varier selon les dossiers et l'évolution de la réglementation.